jueves, 19 de febrero de 2015

Definición del aprovechamiento urbanístico según la LOUA


Arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/

miércoles, 18 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (VIII)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (VIII)

Obtención de suelo para dotaciones. Pago de justiprecios.

Ordenación del Territorio y Urbanismo: conflictos y oportunidades
El suelo destinado a dotaciones puede obtenerse mediante transferencias de aprovechamiento, cuando así esté previsto en el instrumento de planeamiento, o bien mediante expropiación u ocupación directa, cuando no exista tal instrumento. La ocupación directa se realiza a cambio del reconocimiento del titular de los terrenos del derecho a integrarse en una unidad de ejecución con exceso de aprovechamiento urbanístico objetivo, requiriendo la determinación del aprovechamiento urbanístico que corresponde al propietario afectado y de la unidad de ejecución en la que deba hacerse efectivo. La ocupación directa debe respetar las reglas siguientes:
  • es preceptiva la publicación de la relación de terrenos y propietarios afectados, con expresión de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes y de las unidades de ejecución en las que los mismos deban hacerse efectivos
  • también es preceptiva la notificación personal a los propietarios de la ocupación prevista y las demás circunstancias concurrentes
  • en el momento de la ocupación, debe levantarse acta en la que conste el lugar, la fecha de otorgamiento, la Administración actuante, la identificación de los titulares de los terrenos ocupados, la situación registral de éstos, la superficie ocupada, los aprovechamientos urbanísticos que les correspondan, y la unidad de ejecución en la que éstos deban ser hechos efectivos.

En los casos en que esté prevista la delimitación de unidades de ejecución, el suelo preciso para las dotaciones puede obtenerse por transferencias de aprovechamiento urbanístico en Suelos Urbanos No Consolidados no integrados en unidades de ejecución.

Pago de justiprecios mediante aprovechamiento

En los casos de expropiación forzosa por razón de urbanismo, el pago del justiprecio de los bienes y derechos expropiados puede efectuarse, previo acuerdo con los afectados, mediante adjudicación de aprovechamiento en parcelas resultantes de la propia actuación o en cualquier otra parcela de la que sea titular la Administración actuante, estableciendo en cada caso las obligaciones referentes al abono de costes de urbanización.

martes, 17 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (VII)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (VII)

El aprovechamiento en las reparcelaciones. Sistema de cooperación.

Comentarios a la Ley de Ordenación Urbanistica de Andalucía - Ley número 7/2002, de 17 de diciembre (Gran Tratado)
Entre los posibles objetivos que puede tener una reparcelación están:

  • el emplazamiento de aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación
  • la sustitución (en su caso, forzosa) de fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares.

La adjudicación de fincas para la sustitución se debe producir en cualquiera de los siguientes términos:
  • la superficie precisa para servir de soporte al aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el propietario, afecta al pago de los costes de urbanización que correspondan
  • la superficie necesaria para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanístico que corresponda al propietario que reste, una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización.

El aprovechamiento urbanístico destinado a ser materializado en las fincas adjudicadas por el proyecto de reparcelación, constitutivo de parcelas o solares, debe ser proporcional al aprovechamiento urbanístico al que subjetivamente tenga derecho el o los adjudicatarios.

Aprovechamiento en el sistema de cooperación

En el sistema de actuación por cooperación, los propietarios, en virtud de la Ley, deben abonar los gastos de urbanización y los de gestión del sistema que les correspondan. Para ello puede disponerse el aporte forzoso, mediante reparcelación, de parte del aprovechamiento lucrativo que les corresponda. Al determinar la actuación por el sistema de cooperación, la Administración debe regular el procedimiento al que han de ajustarse los propietarios para abonar los gastos de urbanización y gestión, el cual puede basarse en la aportación de aprovechamiento lucrativo. Los gastos de gestión del sistema no pueden ser superiores al 10 % de los gastos previstos para la urbanización. La resolución por la que se acuerda la aplicación del sistema de cooperación habilita a la Administración actuante para localizar y ocupar los terrenos en los que se sitúa el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y gratuita. La Administración actuante y, en su caso, la entidad gestora, pueden convenir el pago del precio de la ejecución de las obras, si no se puede realizar en metálico, mediante la adjudicación a la empresa urbanizadora de aprovechamiento lucrativo. Elaborada la cuenta de liquidación, la Administración podrá poner el aprovechamiento urbanístico lucrativo aún restante a disposición de los propietarios que no hayan resultado adjudicatarios de solares ni hayan sido ya indemnizados de cualquier otra forma.

lunes, 16 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (VI)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (VI)

Registro de transferencias de aprovechamiento. Patrimonios públicos. Convenios urbanísticos.

El urbanismo en Andalucía
En Andalucía, cada municipio debe tener un Registro de transferencias de aprovechamiento en el que se debe inscribir, al menos, los actos siguientes:

  • los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamiento urbanístico celebrados entre particulares
  • los acuerdos de transferencia de aprovechamiento urbanístico celebrados entre la Administración actuante y los particulares
  • los acuerdos de aprobación de las reservas de aprovechamiento, así como la posterior materialización o compensación sustitutiva.

La inscripción en el Registro de transferencias de aprovechamiento requiere la acreditación de la titularidad de la parcela o parcelas a que se refiere la transferencia. En caso de que exista cargas, también se requiere la conformidad de aquellos a quienes afecten.

Patrimonios públicos de suelo

Los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que correspondan a la participación de la Administración en el aprovechamiento urbanístico por ministerio de la Ley o en virtud de convenio urbanístico pasan a formar parte integrante de los patrimonios públicos de suelo. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo pueden ser enajenados mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislación aplicable a la Administración titular, salvo el de adjudicación directa. No obstante, el procedimiento de enajenación debe ser mediante concurso cuando los bienes se destinen a:
  • viviendas de protección oficial o con otro tipo de protección pública
  • usos declarados de interés público, ya sea por disposición normativa previa, por planeamiento o por decisión del órgano competente de la Administración que corresponda.

Los pliegos deben indicar los plazos para la realización de la edificación y urbanización, así como los precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones que resulten. El precio a satisfacer por el adjudicatario no puede ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento que tenga ya atribuido el terreno.

Convenios urbanísticos de gestión

En los convenios suscritos entre personas públicas o privadas y la Administración de la Junta de Andalucía o las entidades públicas adscritas o dependientes de la misma, el destino de la cesión del aprovechamiento urbanístico debe ser la integración en el patrimonio público de suelo. Lo mismo se aplica para los convenios suscritos entre personas públicas o privadas y los municipios, las entidades públicas adscritas o dependientes a los mismos y los consorcios creados por las Administraciones.

sábado, 14 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (V)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (V)

Reservas de aprovechamiento. Compensaciones sustitutivas.

Código de urbanismo de Andalucía: normativa autonómica y estatal (Códigos profesionales)
La LOUA permite hacer reservas del aprovechamiento subjetivo que corresponde a los titulares de terrenos con destino dotacional público, para su posterior transferencia. También puede hacerse reservas de aprovechamiento a favor de particulares que hayan asumido la responsabilidad de la ejecución de la urbanización. Dependiendo de si la transmisión determinante de la obtención lo es a título oneroso o gratuito, se puede hacer la reserva en favor de:
  • el propietario del terreno cedido gratuitamente a la Administración competente (procede la reserva de aprovechamiento cuando no es posible su materialización directa e inmediata, en términos de aprovechamiento objetivo)
  • la entidad que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa (si la adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompañada de la de otros terrenos con aprovechamiento objetivo equivalente al terreno dotacional público, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, no habrá lugar a la reserva de aprovechamiento).

Si el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponde a los propietarios afectados por una actuación urbanizadora es inferior al aprovechamiento objetivo total de los terrenos comprendidos en la correspondiente unidad de ejecución, la entidad que asuma la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento que corresponda a la misma. La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el municipio o la Administración expropiante. Si transcurren más de tres años desde la constitución de una reserva de aprovechamiento y el titular no ha podido materializar su derecho por causas no imputables al mismo, se podrá solicitar la expropiación a fin de que el titular reciba una compensación económica.

Compensaciones monetarias sustitutivas

En el momento en que se solicita una Licencia de edificación, el municipio puede transmitir directamente la totalidad o parte del aprovechamiento objetivo atribuido a parcelas o solares urbanos que exceda del aprovechamiento subjetivo que corresponda al propietario. El pago por el aprovechamiento excedente debe ser previo o simultáneo a la obtención de la Licencia de obras. La adquisición en metálico de aprovechamientos objetivos tiene carácter subsidiario.

viernes, 13 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (IV)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (IV)

Cálculo de aprovechamiento medio en Suelo Urbano No Consolidado. Ponderación. Transferencias.

LEGISLACIÓN DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA
En Suelo Urbano No Consolidado (SUNC), el aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtiene dividiendo el aprovechamiento objetivo total, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico y, en su caso, de la tipología, incluido el dotacional privado, entre la superficie total del área, incluida la de los sistemas generales adscritos por el planeamiento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino.

Ponderación del aprovechamiento

Si un Plan General de Ordenación Urbanística, un Plan de Ordenación Intermunicipal o un Plan de Sectorización prevén, dentro de un área de reparto, usos o tipologías diferenciados que pueden dar lugar a rendimientos económicos, costes o mantenimiento de infraestructuras muy diferentes, el cálculo del aprovechamiento medio deberá incluir la aplicación de coeficientes de ponderación que valoren dichas circunstancias. La aplicación de dichos coeficientes nunca podrá disminuir el aprovechamiento objetivo otorgado por el planeamiento general.

Transferencias de aprovechamiento

Los propietarios de parcelas o solares a los que corresponde un aprovechamiento subjetivo que no pueden materializar pueden transferirlo a parcelas o solares que se encuentren en la situación opuesta, es decir, que tengan atribuido un aprovechamiento objetivo superior al que corresponde a sus propietarios, siempre que dicha posibilidad quede prevista en el instrumento de planeamiento aplicable. La transferencia determina la justa distribución del aprovechamiento objetivo entre los propietarios intervinientes y legitima su materialización. Cada transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el municipio, según propuesta  formalizada en escritura pública, la cual debe contar con planos adjuntos expresivos de la localización y de las dimensiones de las parcelas o los solares implicados. Las transferencias de aprovechamiento urbanístico son inscribibles en el Registro de la propiedad. La eficacia de toda transferencia requiere la cesión gratuita al municipio, libre de cargas, de las superficies de suelo que correspondan al aprovechamiento subjetivo que sea objeto de transferencia. Las transferencias de aprovechamiento convenidas por los propietarios para el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas y el cumplimiento del principio de justa distribución de beneficios y cargas debe tramitarse y aprobarse por la Administración actuante.

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (III)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (III)

Áreas de reparto. Tipos de aprovechamiento. Cálculo de aprovechamiento medio en Suelo Urbanizable Sectorizado y Ordenado.

Urbanismo y territorio en Andalucía - Actualizada por la Ley 2/2012 de 30 de enero de la Comunidad Autónoma de Andalucía (Técnica Tapa Dura)
En Andalucía, cada Plan General de Ordenación Urbanística y, en lo que proceda, cada Plan de Ordenación Intermunicipal deben delimitar áreas de reparto en la totalidad del Suelo Urbano No Consolidado, pudiendo incluir o adscribir a ellas terrenos destinados a Sistemas Generales. También pueden excluir de dichas áreas de reparto los terrenos que formen parte de áreas homogéneas de edificación a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, siempre que en ellos la actividad de ejecución no deba producirse en el contexto de unidades de ejecución. En caso de exclusión, el 10 % de la participación del municipio en las plusvalías se debe aplicar sobre el aprovechamiento objetivo. Los Planes especiales y los Planes Parciales de Ordenación pueden ajustar la delimitación de áreas de reparto en Suelo Urbano No Consolidado.

Definición de aprovechamiento objetivo

La LOUA define el aprovechamiento objetivo como la superficie edificable, medida en metros cuadrados, que permite el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso, tipología y edificabilidad atribuidos al mismo.

Definición de aprovechamiento subjetivo

La LOUA define el aprovechamiento subjetivo como la superficie edificable, media en metros cuadrados, que expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, al que su propietario tendrá derecho mediante el cumplimiento de los derechos urbanísticos.

Definición de aprovechamiento medio

La LOUA define el aprovechamiento medio como la superficie construible del uso y tipología característicos que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un área de reparto, a fin de que todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos acaben teniendo el mismo aprovechamiento subjetivo, con independencia del aprovechamiento objetivo que el Plan permita materializar en cada terreno. Los Planes Generales de Ordenación, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización deben determinar, mediante coeficientes unitarios del uso y, en su caso, de la tipología, el aprovechamiento medio que corresponde a cada área de reparto.

Cálculo de aprovechamiento medio en Suelo Urbanizable Sectorizado y Ordenado

En Suelo Urbanizable Sectorizado y Ordenado, el cálculo del aprovechamiento medio de cada área de reparto se realiza dividiendo el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores, expresado en metros cuadrados construibles del uso y, en su caso, de la tipología, entre la superficie total del área, incluyendo la superficie que corresponda a los sistemas generales adscritos. Si se define más de un área de reparto en Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado, los aprovechamientos medios de las distintas áreas de reparto no podrán diferir en más de un 10 %, con las siguientes salvedades:
  • ámbitos que merezcan un tratamiento diferenciado, en razón de los usos previstos o de sus propias características
  • municipios con reducido crecimiento, para facilitar la gestión de su planeamiento urbanístico.

Las diferencias en el aprovechamiento de las áreas de reparto pueden modularse reglamentariamente, si ello resulta oportuno.

jueves, 12 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (II)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (II)

Aprovechamiento en Suelo Urbanizable Ordenado y en Suelo Urbano No Consolidado

Manual práctico de gestión urbanística andaluza: innovaciones instrumentales en la ley de modificación 2/2012 de Ordenación Urbanística de Andalucía (Estudios)
En Andalucía, la aprobación de la ordenación detallada en Suelo Urbanizable determina el derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a las superficies de sus fincas originarias del 90 % del aprovechamiento medio del área de reparto. Por otra parte, entre las cesiones de terrenos a favor del municipio o Administración actuante se encuentran:
  • la superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo que permita materializar el 10 % del aprovechamiento medio del área de reparto (en determinados casos, esta cesión puede sustituirse por el abono al municipio de su valor en metálico)
  • la superficie de suelo que corresponda a los excedentes de aprovechamiento, los cuales pueden destinarse a compensar a propietarios afectados por Sistemas Generales u otras dotaciones, así como a propietarios de terrenos con aprovechamiento objetivo inferior al susceptible de apropiación en el área de reparto (pueden sustituirse por otros aprovechamientos de igual valor urbanístico o por su equivalente económico).

Aprovechamiento en SUNC

En Suelo Urbano No Consolidado que no esté incluido en unidades de ejecución, la cesión de suelo ya urbanizado precisa para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación del municipio es la siguiente:
  • si el terreno está incluido en un área de reparto, el 10 % del aprovechamiento medio
  • si el terreno no está incluido en ningún área de reparto, el 10 % del aprovechamiento objetivo.

Por tanto, los propietarios tienen derecho al 90 % del aprovechamiento medio del área de reparto, o bien del aprovechamiento objetivo, según el caso. Para poder materializar dichos aprovechamientos se podrá autorizar la edificación aún cuando la parcela no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan los requisitos siguientes:
  • la cesión del suelo que corresponda al aprovechamiento urbanístico imputable al municipio por razón de su participación en las plusvalías
  • la adquisición, cuando corresponda, de excedentes de aprovechamiento o de sus equivalentes económicos
  • la asunción expresa y formal, por parte del propietario, de los compromisos de proceder a la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación, así como de formalizar las cesiones aún pendientes y de no ocupar ni utilizar la edificación hasta que las obras de urbanízación estén totalmente terminadas, las cesiones pendientes hayan sido materializadas y los servicios funcionen de manera efectiva.

miércoles, 11 de febrero de 2015

El aprovechamiento urbanístico en la LOUA (I)

Aprovechamiento urbanístico en Andalucía (I)

Plan General, Plan de Sectorización y Normativas Directoras. Materialización y cesión.


Ley de ordenación urbanística de Andalucía
La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) incluye, entre los fines de la actividad urbanística, la delimitación de las formas de aprovechamiento del suelo, conforme a su función social y utilidad pública.

Determinación del aprovechamiento en los Planes Generales

Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen la ordenación estructural del término municipal y también la ordenación pormenorizada. Para ello emplean determinaciones entre las cuales se encuentra la delimitación de áreas de reparto en Suelo Urbanizable y en Suelo Urbano No Consolidado, así como la asignación del aprovechamiento medio que corresponde a cada una de ellas.

Determinación del aprovechamiento en los Planes de Sectorización

Cada Plan de Sectorización debe contener la delimitación del sector o sectores que hayan de ser objeto de transformación, así como las determinaciones relativas a la definición del aprovechamiento medio.

Determinación del aprovechamiento en las Normativas Directoras

Entre las posibles finalidades de las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística está la regulación de contenidos propios de los instrumentos de planeamiento urbanístico, mediante modelos de regulación de las diferentes zonas de ordenación o de los aprovechamientos más usuales en la práctica urbanística. No obstante, estas regulaciones sólo tienen carácter de recomendación, a no ser que el municipio carezca del planeamiento urbanístico al que poder remitirse, en cuyo caso podrán tener carácter de normativa de aplicación directa.

Materialización del aprovechamiento

Los terrenos pertenecientes a la clase de Suelo Urbano Consolidado en los que se ha cumplido todos los deberes legales exigibles y en los que la ordenación urbanística permite la ejecución en régimen de actuaciones edificatorias llevan aparejado el derecho a materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico correspondiente.

Cesión del aprovechamiento

Los terrenos pertenecientes a la clase de Suelo Urbanizable Ordenado y los clasificados como Suelo Urbano No Consolidado llevan aparejado el deber de ceder gratuitamente al municipio los terrenos, ya urbanizados, en los que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico que corresponda a la Administración municipal, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.